Koronabuumi on sulanut tyystin pois asuntojen hinnoista.
– Hinnat ovat nyt pääkaupunkiseudulla osapuilleen samalla tasolla, kuin mitä ne olivat vuodenvaihteessa 2018-2019, kun katsotaan neljännesvuositilastoja, sanoo Tilastokeskuksen yliaktuaari Anu Rämö Verkkouutisille.
Rämön mukaan hinnat ovat laskeneet erityisesti pienissä asunnoissa pääkaupunkiseudulla, mutta esimerkiksi vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä kerrostaloasuntojen kaikkien huonelukujen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla saman verran, eli noin 7,5 prosenttia verrattuna vuoden takaiseen.
Nordean ekonomisti Juho Kostiainen myönsi tänään X-alustalla, että ennuste hinnanlaskun tasaantumisesta alkuvuonna ei toteutunut. Säästöpankin pääekonomisti Henna Mikkonen kertoi, että heidän ennusteensa kanssa kävi samoin.
– Nyt on todettava, että alkuvuoden asuntohintaennuste on mennyt pahasti yläkanttiin, jos tammikuun hintojen lasku ei jää yksittäiseksi heikoksi havainnoksi. Leuka rintaan ja uusia näkemyksiä miettimään, muotoili Kostiainen, jonka mukaan varainsiirtoveromuutosten vaikutus on ollut arvioitua suurempi.
– Tietysti tässä on vasta yhden kuukauden, eli tammikuun havainnot ja kauppoja on tehty aika vähän. Vasta helmikuun jälleen näkee, oliko kyse vain yhden kuukauden tilanteesta, Kostiainen sanoo Verkkouutisille.
– Syyt ovat ne ilmeiset, eli hinnat ovat laskeneet jo pidemmän aikaa korkotason nousun ja ostovoiman heikkenemisen, sekä asuntojen ylitarjonnan takia.
Ensiasunnon ostajilta tämän vuoden alussa poistunut vapautus varainsiirtoverosta näkyi loppuvuonna kaupankäynnin piristymisenä.
– Jos eivät hinnat varsinaisesti nousseet, niin kuitenkin hintakehitys tasaantui marras-joulukuussa. Tämä kysyntä jäi pois tammikuussa, mikä on yksi huonoa lukemaa selittävä tekijä.
Vaikka varainsiirtoveroprosentteja laskettiin loppuvuonna, ei sillä ole samanlaista kannustinvaikutusta.
– Ensiasunnon ostajilla oli kannuste tehdä kaupat, kun vielä sai vapautuksen, mutta asunnonvaihtajille veron alennus on pysyvä, eikä se siten tuo sellaista pistettä, että juuri nyt kannattaisi rynnätä asuntokaupoille. Varmasti varainsiirtoveron alentaminen kiihdyttää muuttamista ja asuntokauppaa pidemmällä aikavälillä, mutta tällä hetkellä suhdannetilanne ajaa sen yli, Kostiainen sanoo.
Onko asuntokaupan jähmeydessä kyse ostajien luottamuksen heikkoudesta, vai siitä, että odotetaan korkojen laskevan? Patoutunutta asunnonvaihtotarvetta kuitenkin voi arvioida olevan.
Kostiainen viittaa Nordean tekemän, vielä julkaisemattoman kyselytutkimuksen tuloksiin ja kertoo, että syyt asunnonoston lykkäämiseen ovat tällä hetkellä hyvin vaihtelevia.
– Osa odottaa taloudellisen tilanteen paranemista, osa ei ole löytänyt sopivaa asuntoa, kun tarjonta on vähäistä, osa ei pysty säästämään omarahoitusosuutta, osalla mietityttää korkotilanne. Sekin korostuu, että osa niistä, joilla olisi halu vaihtaa, kertoo, että nykyasunto ei käy kaupaksi, Kostiainen listaa.
– Yleinen epävarmuus taloudesta ja omasta taloudesta sekä asuntomarkkinoista on se, mikä hidastaa. Yhtä selkeää syytä ei ponnahtanut kyselystä esiin.
Periaatteessa asunnonvaihtajalle ei pitäisi olla väliä, että oman asunnon hinta on laskenut, sillä myös seuraavan asunnon hintataso on niin ikään matalammalla. Kostiainen toteaa kuitenkin, että korkotason nouseminen nollakorkoajoista voi vaikuttaa.
– Jos vaihdat isompaan, on lainakin isompi. Ja jos nykyisilläkin korkomenoilla talous on tiukempi, niin asunnon hankintaa siirretään, varsinkin kun muutkin kulut ovat nousseet.
Tämä ei Kostiaisen mukaan kuitenkaan kyselyn perusteella ollut keskeinen syy olla ostamatta asuntoa.
Kauanko sitten kestää, että alkuvuoden 2022 hintahuippu saavutetaan? OP Ryhmän senioriekonomisti Joona Widgrén toteaa, että pitkälle ennustaminen on hankalaa.
– Nykyisellä asuntohintaennusteellamme aikaisemmalle huipulle palauduttaisiin reilussa kolmessa vuodessa, voisi sanoa 3-4 vuodessa. On toki hyvä muistaa, että ennusteessa on epävarmuuksia ja palautuminen voi tapahtua nopeammin, mutta myös viedä pidemmänkin aikaa, vastaa Widgrén.
Hänen mukaansa vuoden 2019 hintatasoon verrattuna parhaiten arvonsa ovat pk-seudulla säilyttäneet omakotitalot, rivitalot sekä suuremmat kerrostaloasunnot.
– Omakotitalojen hintojen nousu oli ripeää vuosina 2021 ja 2022 ja siten hintojen lasku oli viime vuonna omakotitaloissa ripeämpää kuin muissa perheasuntojen tyypeissä, Widgrén muistuttaa.
Juho Kostiainen arvioi myös, että hintataso tulee jäämään pidemmäksi aikaa koronabuumia alemmalle tasolle.
– Tähän on kaksi syytä. Korkotason ei enää odoteta laskevan yhtä matalalle. Taso maltillistuu jääden noin puoleen nykyisestä, eli 2-3 prosentin väliin. Toinen selkeästi kysyntää tasoittava tekijä on se, että tarjontaa on edelleen paljon, eikä asunnoista tule nopeasti pulaa, ainakaan tämän vuoden aikana. Ehkä aletaan lähenemään pohjia kuitenkin, mutta vaikeaa tätä on ennustaa.
Asuntomarkkinoiden piirteisiin kuuluu tällä hetkellä myös se, että uudisasuntoja on myymättä enemmän kuin 10 vuoteen. Niiden hinnat eivät ole laskeneet joitakin määräaikaisia vastikealennuksia ja muita myyntikikkoja lukuun ottamatta.
Uudisasunnot itse asiassa ovat suhteellisesti kallistuneet, kun niiden hinta on pysynyt entisellään samalla, kun vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet, Kostiainen huomauttaa.
– Yritykset tietysti katsovat, pitävätkö valmistuneet asunnot vai myyvätkö ne tosi halvalla rakennuskustannuksiin nähden. Mielestäni isompi kysymys on, että mitä pitäisi tapahtua, että asuntoja kannattaisi taas rakentaa.
Kostiaisen mukaan rakennuskustannusten tai tonttihintojen pitäisi laskea merkittävästi, mitä kumpaakaan ei ole tapahtunut.
Nyt on todettava, että alkuvuoden asuntohintaennuste on mennyt pahasti ylikanttiin, jos tammikuun hintojen lasku ei jää yksittäiseksi heikoksi havainnoksi. Leuka rintaa ja uusia näkemyksiä miettimään. pic.twitter.com/WwKSPQwhQu
— Juho Kostiainen (@JuhoKostiainen) February 27, 2024