Presidentti Donald Trumpin tempoileva tullipolitiikka aiheuttaa epävarmuutta talouteen, ja sillä voi olla vaikutuksensa myös Suomen asuntomarkkinoiden elpymiseen, sanovat ekonomistit.
Suomen Yrittäjien johtajan ja pääekonomistin Juhana Brotheruksen mukaan tullit, vaikka niihin on ilmoitettukin 90 päivän tauko, ehtivät jo vaikuttaa kielteisesti Suomen talouteen, kun ne huhtikuun alussa julistettiin.
– Epävarmuus on aina taloudelle myrkkyä. Viime aikojen otsikot saattavat laittaa turhankin paljon jäitä hattuun asunnon ostajalle, Brotherus pohtii kauppasotaa.
– Toki huolet hälvenisivät, jos asiat ratkaistaan. Toinen mahdollisuus on, että ihmiset tottuvat epävarmuuteen.
Myrskypilvien hopeareunuksena on korkojen lasku ja markkinoiden odotukset edelleen laskevasta korkotasosta.
Brotheruksen mukaan hyvässä tapauksessa Trumpin aikarajan päätyttyä heinäkuun alkupuolella tulliasiat on joko ratkaistu tai kuluttajilta unohtuneet, ja asuntojen hintataso saa tukea korkokehityksestä.
Asuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet jo useita kuukausia peräkkäin, mutta hyvin niukasta lähtötasosta. Hinnat taas ovat polkeneet paikallaan ja joillain alueilla jopa yhä laskeneet.
Alkuvuonna asuntojen hinnat olivat pääkaupunkiseudulla noin 2017 vuoden tasolla ja muissa suurissa kaupungeissa 2016 tasolla. Tälle vuodelle hintoihin on ennakoitu 1,5 prosentin kasvua esimerkiksi PTT:n arviossa.
– Olen itse pitänyt aiempia toiveita hintojen noususta ennenaikaisina, sanoo Brotherus, jonka mukaan noin yksi prosentti voi olla ”realismin rajoissa” ja sekin on syytä laskea kesän jälkeiseen aikaan.
– Kauppamäärät ovat edelleen alle koronaa edeltävän ajan normaalitason. Samalla tarjontaa on selvästi tavallista enemmän, vaikka rakentaminen onkin rojahtanut. Uusia ja etenkin vanhoja käytettyjä asuntoja on paljon tarjolla ja hintakisaa ei synny. Siksi en pidä kovia nousuodotuksia uskottavina, ja jos tullitilanne iskee Suomen talous- ja työllisyyskehitykseen, niin hintapolut voivat olla jopa miinusmerkkisiä, hän jatkaa.
USA:n tullien on arvioitu vaikuttavan Suomen bruttokansantuotteeseen 0,5-1,5 prosenttia, riippuen kuinka suuria, kattavia ja pitkäaikaisia ne ovat.
– Yhdysvaltain hallinnosta kerrotaan keskenään ristiriitaisiakin viestejä. Toisaalta halutaan neuvotella ja purkaa muiden maiden kaupan esteitä, joka voi olla ihan ymmärrettävääkin. Toisaalta sanotaan, että halutaan teollisuustuotantoa lisää, mikä ei väliaikaisilla neuvottelutulleilla tule lisääntymään. Kun ei oikein tiedetä, mitkä ne todelliset tavoitteet ovat, on ennakointikin vaikeaa.
”Yhtälö ei nopeasti käänny”
Tänä vuonna rakentaminen kääntyy plussalle, mutta vain siksi, että viime vuonna oltiin niin pohjamudissa.
– Kyllä se sieltä toipuu, mutta uudisasuntotuotanto on hyvin kaukana mistään tarveperusteisesta normaalitasosta ja uusista asuntoaloituksistakin tuettua asumista on edelleen iso osa, Brotherus sanoo.
Hänen mukaansa asuntorakentamisen elpyminen vaatii montaa asiaa. Kauppamäärien pitää lähteä nousuun ja myymättömien uusien asuntojen varaston tyhjentyä. Myös hintojen pitää lähteä nousuun tai vastaavasti rakennuskustannusten lähteä laskuun.
– Tämä yhtälö ei nopeasti käänny. Vuosi 2026 on varmaan se, jolloin rakentaminen selkeämmin lähtee toipumaan.
Sama pätee asuntosijoittajiin ja vuokra-asuntopuolelle.
– Joko vuokrien pitäisi nousta tai kulujen laskea. Voi myös olla, että korkokulut eivät ole vielä riittävästi laskeneet. Sijoittajan kannalta yhtälö voi olla pakkasella.
Brotheruksen mukaan markkinat ennustavat tällä hetkellä, että korkopohja nähdään kuluvan vuoden lopulla. Kauppasota voi lisätä korkojen laskua.
– Euriborit olisivat vuoden lopulla 1,75-1,8 prosentin luokkaa, Brotherus kertoo markkinaodotuksista.
Nordea arvioi helmikuussa, että asuntojen hinnat nousevat tänä vuonna 1,5 prosenttia. Ennuste pieneni syksyltä, jolloin se tälle vuodelle oli vielä 2,5 prosenttia.
Nordean ekonomistin Juho Kostiaisen mukaan tullisodalla voi olla monitahoisia vaikutuksia. Kuten Tilastokeskus tuoreessa artikkelissaan totesi, kuluttajien heikkoon luottamukseen eniten negatiivisesti on vaikuttanut globaali tilanne ja sen jälkeen inflaatio, joka Suomessa tosin on madaltunut huipputasolta selvästi.
– Ostovoima on edelleen vähän heikko, jolloin hintatason nousut koetaan suurempina, Kostiainen arvioi.
Verkkouutisten aiemmassa jutussa Säästöpankkiryhmän Henna Mikkonen arvioi ilmiötä, jossa inflaatio koetaan todellista kovemmaksi.
Luottamukseen vaikuttavat myös työmarkkinat. Toistaiseksi ei tiedetä miten tullisota vaikuttaa vientiin, talouteen ja sitä kautta työllisyyteen.
– Ei se varmasti heti näy.
– Korkotaso on laskenut nyt viime viikkoina, kun kasvunäkymät ovat heikentyneet, mikä on mielenkiintoinen muutos. Yhdysvalloissa varsinkin pitkät korot nousevat, Euroopassa laskevat. Jonkinlaista turvasatamakysyntää on siirtynyt Yhdysvalloista Euroopan puolelle, ja myös lyhyet korko-odotukset EKP:n osalta tulleet selvästi alas. 12 kuukauden euribor on lähellä kahta prosenttia.
– Eli tässä on molempiin suuntiin vetäviä tekijöitä ja nähtäväksi jää mikä eniten painaa. Korkoasia on todella merkitsevä asuntomarkkinassa, joten eivät uutiset ole pelkästään huonoja, Kostiainen jatkaa.
Nordean ennustetta ei hänen mukaansa näillä näkymin ole tarvetta rukata.
– Helmikuussa sitä laskettiin kahdesta syystä. Viime vuoden lopun ja tämän vuoden alun hintakehitys oli hiukan heikompaa kuin oli odotettu ja revisiota tuli viime vuodelle. Toisena ajurina oli ylitarjontatilanne, joka näkyy etenkin pienissä asunnoissa. Se ei ole poistunut, vaikka rakentaminen karkeasti ottaen on puolittunut.
Kostiainen uskoo, että taustalla on erilaisia asumistukeen tulleita muutoksia. Asumislisälle siirtyvät opiskelijat ovat suunnanneet kysyntäänsä ehkä enemmän kimppakämppiin ja muutenkin ihmiset asuvat tiiviimmin tukirajojen tiukennuttua.
– Hintakehityksessä on kuitenkin eroja kaupungeittain ja asuntotyypeittäin. Pienissä asunnoissa voi jopa olla laskua ja perheasunnoissa nousuakin, Kostiainen huomauttaa.
Ensi vuodelle asuntohinnoille ennakoidaan astetta reippaampaa nousua, 2,5 prosenttia.
– Toki tämä perustuu vielä vallitsevaan makroennusteeseen talouskasvusta, eli että BKT kasvaisi tänä ja ensi vuonna, ja yritysten ja kuluttajien luottamus piristyisi. Jos taustaoletukset muuttuvat, sillä voi olla vaikutusta.
Sijoittajat ovat Kostiaisen mukaan alkaneet tehdä paluuta. Sijoitusasuntolainakanta kääntyi jo kasvuun, vaikka omistusasuntolainakanta vielä supistui.
– Piensijoittajien hakemat sijoitusasuntolainat ovat kasvaneet selkeästi, eli nyt haetaan hyvään hintaan kohteita, vaikka vuokramarkkina sinänsä ei välttämättä vielä houkuttele sijoittajia.
– Myös kansainväliset sijoittajat haistelevat Suomen markkinaa, koska täällä hintataso on tippunut moneen muuhun maahan verrattuna enemmän, ja tuotot pitkällä aikavälillä ovat houkuttelevia. Toki eihän markkina entisellä mallilla ole. Myyntipuolella on myös avoimia rahastoja, joissa on tullut paljon lunastuksia, eli vaikka on ostajia, on myös paljon myyntipainetta, Kostiainen summaa.
– Korkojen lasku parantaa yhtälöä tietysti myös asuntosijoittajia ajatellen.
”Ei pidä liikaakaan synkistellä”
Rakennusteollisuuden pääekonomisti Jouni Vihmo toteaa, että kauppasota voi pyyhkiä pois alalla virinneen toiveikkuuden.
– Rakentaminen on tietenkin täysin riippuvainen talouden menestymisestä ja yritysten ja kuluttajien luottamuksesta. Jos kasvu painuu nollaan, niin rakentamisen elpymiseen ei ole edellytyksiä, Vihmo sanoo.
Infrarakentaminen on viime vuodet pitänyt alaa pystyssä. Nyt talouskasvu ja ostovoiman paraneminen tukevat asunnonostohaluja. Viime vuonna valmistui niin vähän asuntoja, 17000, että kasvuprosentteja nähdään joka tapauksessa.
– Kun olen tässä puoli vuotta tuijotellut numeroita ennustetta varten, niin ajattelisin, että tämän vuoden ennuste voisi kohtuullisesti toteutua. Mutta se voi jäädä lyhyeksi pyrähdykseksi.
Tämän vuoden alkupuoli on asuntorakentamisessa Vihmon mukaan jo pitkälti menetetty, joten katseet pitää kääntää syksyyn.
– Ja pumpusta ei saa yhden vuosipuoliskon aikana määräänsä enempää irti. Tänä vuonna aloitetaan maksimissaan 20000 uutta asuntoa. Ensi vuonna voisi olla 24000 asuntoaloitusta, Vihmo kertoo poikkeuksellisen epävarmasta tilanteesta.
Julkisuudessa on povattu rakentamisalalle nopeampaa toipumista kuin todellisuudessa on ollut odotettavissa.
– Rakennusalan toipuminen on juuri niin hidasta kuin olemme vuodesta 2022 lähtien ennustaneet. Se tässä onkin kismittänyt, kun yksin on turha olla oikeassa, Vihmo sanoo.
– Asuntorakentamisen investoinnit eivät koskaan ole lähteneet vauhdilla liikkeelle ilman kovaa talouskasvua tai varavirtaa.
Tällä hetkellä kuluttajien tai sijoittajien kysyntä sen enempää kuin valtion tukema tuotantokaan eivät riitä kunnon kasvuun. Rakennusteollisuus on toivonut muun muassa rahoituksen sääntelyn höllentämistä helpottamaan alan ahdinkoa.
Korkotaso alkaa olla Vihmon mukaan ”mahdollistava tekijä”, mutta sen suhteen saatetaan nähdä monenlaisia polkuja.
– Hetki sitten näytti siltä, että 12 kuukauden euribor tulee enintään laskemaan kahden prosentin kantturoille, nyt se voi olla nollassa tai sitten kolmessa prosentissa. Muukin toimintaympäristö vaikuttaa. Ei se niin ole, että kotitaloudet kirkuen juoksevat ostamaan asuntoja, vaikka olisi nollakorot.
Mahdollisuudet ovat Vihmon mukaan sekä nopeamman että hitaamman toipumisen skenaarioon. Jälkimmäisen toteutumiseen vaikuttaisi etenkin muuttunut globaali talous- ja turvallisuuspoliittinen ympäristö.
– Toisaalta ei pidä liikaa synkistelläkään, hän sanoo.
LUE MYÖS:
Vuokrien nousu liki pysähtyi pk-seudulla – ”Asuntopulaa ei näy edes kiikareilla”
Kolmion neliöhinta 59 euroa – näistä asunnoista on jo liki mahdotonta päästä eroon