Ympäristöministeriö käynnisti viime keväänä yhdessä yhdeksän suurimman kaupungin kanssa työn, jossa on nyt valmistunut selvitys vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimallin tarpeesta sekä mahdollisesta uudesta mallista, johon ei sisältyisi asumisoikeusjärjestelmään liittyviä ongelmia. Hallitusohjelman mukaan uusille asumisoikeusasunnoille ei enää jatkossa myönnetä tukea.
Selvityksen laativat tekniikan tohtori Matti Kuronen ja pääekonomisti Juhana Brotherus.
He arvioivat, että vuokra- ja omistusasumisen väliin sijoittuvalle uudelle hallintamuodolle ei ole varsinaisia perusteita. Välimuotoisissa hallintamuodoissa nähtiin enemmän haittoja kuin hyötyjä, kuten työvoiman liikkuvuuden väheneminen, markkinaehtoisten asuntojen syrjäytyminen ja byrokratian lisääntyminen.
Mikäli uusi välimalli kuitenkin halutaan, segregaation ehkäisemiseksi voisi selvityksen mukaan harkita uutta vuokra-asumisen tukimallia, niin kutsuttua ”tarkkarajaista välimallia”.
Asuntomarkkinoilla pienituloisten, syrjäytyneiden ja erityisryhmien haasteisiin pyritään vastaamaan etenkin ara-vuokra-asuntoja rakennuttamalla ja ylläpitämällä.
Kuronen ja Brotherus toteavat, että tavallisen omistus- ja vuokra-asumisen väliin asettuva hallintamuoto kohdistuisi vääjäämättä keskiluokalle, koska pienituloisimmilla ei ole varaa välimallin asuntojen ara-vuokria korkeampaan asumiskustannukseen tai vaadittuihin omarahoitusosuuksiin. Välimalli myös vaatii julkista tukea, jotta kohteita rakennetaan, sillä muutenhan markkinat olisivat jo tarjonneet tällaisia asuntoja.
– Tarvitaan siis vahvoja perusteita, miksi julkista tukea kohdistetaan suoraan korkotukena ja takauksena tai saamatta jääneinä tuloina alempien tonttivuokrien tai -myyntien kautta keskiluokalle erillisellä hallintamuodolla, selvityksessä pohditaan.
Aso-asuntojen tarvetta on perusteltu esimerkiksi segregaation torjumisella, mutta selvityksessä havaittiin, että esimerkiksi Helsingin Jätkäsaaressa asumisoikeusasunnot kohdentuivat jopa enemmän suomen- ja ruotsinkielisille kuin alueen omistusasunnot, eivätkä siten ainakaan edistäneet segregaation torjuntaa.
Välimalli on toivottu toimivan myös ponnahduslautana vuokra-asunnosta omistusasuntoon. Tämä voisi tapahtua siten, että asukkaalla olisi oikeus lunastaa kohde myöhemmin tulojen noustua itselleen tavalliseksi omistusasunnoksi tai siten, että matalammat asumiskustannukset välimallin kohteessa mahdollistaisivat omistusasumiseen säästämisen.
– Välimallista ei ole realistista odottaa merkityksellistä polkua omistusasuntoon, koska välimallin asuntojen määrä on niin vähäinen ja ajan kuluessa asukkaiden asumisen tarpeet ja preferenssit muuttuvat.
– Malli voi toki parantaa pienen onnekkaan valikoidun joukon mahdollisuutta säästää ja päästä myöhemmin käsiksi omistusasuntoon, selvitys katsoo.
Lisäksi on syytä huomioida välimallin vaikutukset muihin kotitalouksiin. Välimallin asunnot voisivat syrjäyttää kaupunkien asuntomarkkinoilta etenkin pienituloisimpia.
– Mikäli välimalli johtaa väljempään asumiseen kuin muutoin, tarkoittaa välimalli pienempää määrää asumisneliöitä muille asukkaille ja vähäisempi tarjonta nostaa asumisen hintaa muille kuin välimalliin valikoiduille kotitalouksille.
Myös omaksi lunastettavia välimalleja on jo kokeilussa. Lunastusmallin ongelma järjestelmätasolla on, että markkinahintaa edullisemmat asunnot lunastetaan ja rakennuttajalle jäävät ne asunnot, joita asukas ei halua ostaa. Näin rakennuttajan taseessa on pidemmän päälle paljon ei-haluttuja asuntoja. Lisäksi lunastusoptio kohdentuu yhtä lailla harvoille asukkaille kuin esimerkiksi halutut Hitas-asunnotkin.
Lisäksi valtiolla on jo keinoja tukea kotitalouksia omistusasumiseen ASP-tilien ja -lainojen kautta.
Selvityshenkilöiden ”varauksin esittämä” uusi kohdennetun vuokra-asumisen malli tarkoittaisi, että erityisesti lapsiperheille rakennettaisiin edullisia vuokra-asuntoja alueille, joiden keskihinnat ovat selvästi kaupungin keskitason alapuolella ja joihin liittyy segregaatioriskejä, mutta joissa hinnat kuitenkin ylittävät rakennuskustannukset ilman tontin hintaa.
Asuntokohteet ovat 10 vuoden ajan rajoitusten piirissä ja yksittäiselle asukkaalle taataan asumisen pysyvyys sen ajan, sekä lisäksi viiden vuoden ajan markkinahintaa edullisempi vuokra. Rajoitusajan jälkeen asuntokohteet muuttuvat vapaarahoitteisiksi perheasunnoiksi.
Asukkaiksi valittaisiin ensisijassa alle 40-vuotiaita perheellisiä, joiden tulot eivät vielä mahdollista omistusasumista. He kiinnittyisivät alueelle myös koulujen ja päivähoitopaikkojen kautta.
Tämän tarveharkinnan lisäksi asukkaille ei aseteta tulorajoja, vaan kohdennus tietylle asukasryhmälle täyttää valtiontuen säännökset. Asukas maksaa ensimmäiset viisi vuotta noin 15 prosenttia markkinahintaa edullisempaa vuokraa, joka hintatasoltaan sijoittuisi etenkin suurimmissa kaupungeissa pitkän korkotuen vuokran ja vapaarahoitteisen vuokran väliin.
Kunta luovuttaisi kohteet tonttihuutokaupalla omistajalle. Huutokaupan avulla taattaisiin, että rakennuttaja ei voi saada tontin osalta perusteetonta etua. Rakennuttajan kannalta hyöty tulisi lähtökohtaisesti rajoitusajan jälkeen eli aikaisintaan kymmenen vuoden jälkeen, kun kohde vapautuu rajoituksista.
Malli vaatisi yksityiskohtien osalta jatkoselvityksiä, säädösmuutoksia ja tarkennuksia.
Valtio ja kaupungit arvioivat toteutettavien toimenpiteiden tarpeen myöhemmin.
