Pörssiyhtiö Titanium Oyj:n tytäryhtiö Titanium Rahastoyhtiö tiedotti tiistaina keskeyttävänsä väliaikaisesti erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistön lunastusten toteuttamisen toimeksiantojen normaalia suuremman määrän ja hiljaisen kiinteistömarkkinan takia.
Uutinen on jatkumoa kiinteistörahastojen vaikeutuneelle tilanteelle, joka on puhututtanut vuodenvaihteesta lähtien, jolloin OP-Rahastoyhtiö ilmoitti kahden rahastonsa lunastusten ja merkintöjen keskeytyksistä.
Titaniumin mukaan lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Yhtiö arvioi, että kaupankäynti kiinteistömarkkinassa voisi vilkastua kuluvan vuoden aikana korkojen laskun takia.
Suomessa toimii 29 kiinteistörahastoa, joista jo kahdeksan on rajoittanut asiakkaidensa mahdollisuutta lunastaa rahojaan.
Esimerkiksi Ålandsbanken ja S-Pankki ovat aiemmin kertoneet kiinteistörahastojensa lunastusrajoituksista.
Ålandsbanken Asuntorahasto Erikoissijoitusrahasto sai vuoden 2023 kolmannen neljänneksen lunastusikkunaan merkittävän määrän lunastuspyyntöjä ja rahasto joutui tällöin lykkäämään osan näistä lunastuspyynnöistä, kertoo Ålandsbankenin markkinointi- ja viestintäjohtaja Crista Hietala Verkkouutisille.
Hietalan mukaan lunastusten lykkääminen on rahaston sääntöjen mukainen likviditeetinhallintakeino, johon rahastoyhtiön hallitus päätyi huolellisen harkinnan jälkeen.
Lunastusmenettelyä muutettiin syksyllä 2023 niin, että lunastuspyynnöt tulee toimittaa rahastoyhtiölle vähintään 6 kuukautta ennen toivottua lunastusajankohtaa, aikaisemman kahden kuukauden sijaan.
Hietalan mukaan rahaston lunastuspyyntöjen määrä on tasaantunut syksyn 2023 jälkeen.
S-Pankki rajoitti maaliskuussa 2024 S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahaston lunastuksia. Lunastukset maksettiin enintään 5000 euroon saakka, jolloin noin kaksi kolmasosaa lunastustoimeksiannoista toteutui täysimääräisesti, kertoo S-Pankin kiinteistörahastoliiketoiminnan johtaja Ville Yrjölä Verkkouutisille.
Yrjölän mukaan syksyllä 2023 tehdyissä sääntömuutoksissa kiinteistörahastoissa siirryttiin puolivuosittaiseen lunastusmahdollisuuteen, joka on yleisesti käytössä myös muilla Suomessa kiinteistöihin sijoittavilla rahastoilla.
Yrjölä ei kommentoi, onko S-Pankki harkinnut kiinteistörahastojen toimeksiantojen väliaikaista sulkemista.
– Seuraamme kiinteistömarkkinaa ja rahastojemme tilannetta erittäin tarkasti. Erilaisissa analyyseissä ja stressitesteissä on mukana kaikki rahastojen sääntöjen mahdollistamat likviditeettiriskinhallintakeinot, jotka osaltaan mahdollistavat kaikkien osuudenomistajien tasapuolisen kohtelun, Yrjölä toteaa.
Lähi-Tapiola sen sijaan ei ole kiristänyt kiinteistörahastojensa lunastussääntöjä viimeisen vuoden tai kahden aikana, kertoo Lähi-Tapiolan Vaihtoehtorahastojen toimitusjohtaja Mia Vuorinen Verkkouutisille.
– Erikoissijoitusrahasto LähiTapiola Sijoituskiinteistöt -rahaston tilanne on ollut koko vuoden 2024 vakaa. Rahaston kiinteistösalkku on hyvin hajautettu, velanotto on maltillisella tasolla ja rahaston likviditeettiä on turvattu myös muun muassa riittävällä käteisen määrällä. Näin ollen lunastusten keskeyttäminen ei ole ollut tarpeellista likviditeettiriskin hallitsemiseksi, Vuorinen kertoo.
Hänen mukaansa viime vuoden viimeisellä neljänneksellä rahasto kirjasi nettolunastuksia noin 300000 euroa, joka on alle 0,2 prosenttia rahaston nettovarallisuudesta.
– Lunastuspyyntöjen määrä ei ole kasvanut vaan päinvastoin pienentynyt hyvin maltilliselle tasolle, Vuorinen toteaa.
Finanssivalvonta vahvistaa, että rahastoyhtiöiltä on tullut syksystä 2023 lähtien useita ilmoituksia kiinteistörahastojen toimeksiantojen rajoituksista, lykkäyksistä tai keskeytyksistä.
– Yleisesti voidaan todeta, että kyseiset lunastusten keskeyttämiset ovat poikkeuksellisia Suomen rahastomarkkinan historiassa. Koronapandemian aikana joidenkin korkorahastojen osalta nähtiin vastaavia, mutta keskeytykset olivat muutaman päivän tai viikon keskeytyksiä ja johtuivat arvonmäärityksen haasteista eli eri syystä, kertoo Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Marko Hovi Verkkouutisille.
Näettekö riskejä, että myös muut kiinteistörahastot joutuisivat keskeyttämään rahastojensa toimeksiantoja kiinteistömarkkinoiden poikkeuksellisen tilanteen takia?
– Emme voi kommentoida tilannetta sinällään ja on huomioitavaa, että kiinteistörahastojen välillä on myös eroja muun muassa sijoituspolitiikan, likviditeetin, osuudenomistajien luonteen ja lunastusten määrän osalta. Yleisesti ottaen voidaan kuitenkin todeta, että kiinteistömarkkinan haasteellisen tilanteen ja sen mahdollisen pitkittymisen vuoksi esittämäänne tilannetta ei voida poissulkea, Hovi toteaa.
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola muistuttaa, että yksityissijoittajille suunnatut asuntorahastot ymmärretään likvideinä sijoituksina, joista sijoittaja saa sijoittamansa pääoman halutessaan kohtalaisen nopeasti takaisin itselleen.
– Näin onkin, mutta vain silloin kun rahastolla menee hyvin ja aurinko paistaa. Sijoittajalle syntyy kuitenkin illuusio, että jos haluaisin, saisin koska vain rahani pois. Totuus on kuitenkin kaukana siitä, Metsola huomauttaa tiedotteessa.
Metsolan mukaan rahasto-osuuksien lunastusmahdollisuuden arvo positiivisen kehityksen aikana on rajallinen, koska suurin osa sijoittajista pyrkii realisoimaan tämän tyyppisen sijoituksen vasta, kun sijoituskohteen näkymiin on ilmestynyt jotain merkittävästi kielteistä.
– Koska erikoissijoitusrahaston ei tarvitse tällaista tilannetta paljastaa ennen kuin kriisi on päässyt todella pahaksi, tosi paikan tullen halukkaita lunastajia on paljon yhtä aikaa. Yllätyksenä voi tulla, että he eivät enää saakaan rahojaan.
Metsola huomauttaa, että rahastot on rakennettu niin, että ne voivat maksaa kerralla ulos vain hyvin pienen osan kaikista sijoituksista.
Metsolan mukaan sijoittaja ei myöskään etukäteen pysty arvioimaan, milloin rahaston tilanne muuttuu aurinkoisesta myrskyiseksi, koska erikoisrahastojen ei tarvitse raportoida sijoittajille ”esimerkiksi kaksioiden vakavista vuokrausvaikeuksista Espoossa”.
Eduskunnan puhemies Jussi Halla-aho (ps.) jakoi aiheen tiimoilta Facebook-sivuillaan kirjoituksen, jossa kertoi tulleensa ”asuntorahastovedätyksen” kohteeksi.
Halla-aho kertoo sijoittaneensa hiukan ennen koronaa säästöjään erääseen asuntorahastoon, jota mainostettiin riskittömänä. Sijoituksen tuottojen jäädessä vähäiseksi Halla-aho ilmoitti syyskuussa 2023 lunastavansa sijoituksen pois.
– Lunastuspyyntö otettiin vastaan, mutta viikkoa myöhemmin pankista ilmoitettiin, että käteisvarojen puuttumisen vuoksi rahasto lykkää lunastusten maksamista jonnekin tulevaisuuteen. Samalla sijoituksen lunastusarvo alkoi valua alaspäin. Tällä hetkellä siitä on sulanut n. 17 prosenttia, Halla-aho kertoi Facebook-kirjoituksessaan.
Halla-aho mainitsee oppineensa, että asiakkaalle suoritetaan ”sitten joskus” se arvo, joka sijoituksella on suoritushetkellä, ei sitä arvoa, joka sijoituksella oli lunastuspyynnön tekemisen hetkellä.
